REIT投資で不動産投資を始める

リートとは

　リートとは投資家から集めたお金で複数の不動産を購入し、その賃料収入や売買益を投資家に分配する金融商品のことです。

日本のリートは、2020年に誕生し2020年8月末時点で６２銘柄が存在します。

ほとんどの銘柄が年2回（半年に1回）の配当があり、その会社の利益に合わせ配当金が増減します。

リートの特徴としては、株式のように市場で売買されるます。

リートはその会社によって、投資する不動産の種類を特化したものも多く、①事務所やオフィスビル②住居③商業施設④ホテル⑤倉庫などの物流施設、などの5つに分類されます。

もちろんバランスよく投資している「総合型」もあるため、リートを購入する際はその会社が所有する不動産のリストをよく確認することが大切です。

メリット＆デメリット

【メリット】

①手軽に不動産投資ができる。

通常不動産投資をするなら、実物の不動産を所有することが必要で、通常はローンを組んだりすると思いますが、リートを1株でも所有すれば、その会社が持つ不動産の数％を所有したこととなります。

②少額で投資ができる

先ほど少し触れましたが、リートは1株から購入が可能で、1株数千円から数十万円なため、少額からスタートできます。

③物件選びはプロにお任せ

運用する不動産選びはそのその会社が行うため、個人投資家はその様子を見ているだけで良いのです。

④株の配当のようにインカムゲインが得られる

リートの価格変動によって売却するキャピタルゲインもありますが、持っているだけで年に数回配当金があるため、長期保有に有利となります。

【デメリット】

株式に近い価格変動

日々リートの価格は変化し、値動きは決して小さくないため、購入した価格より値下がりするリスクもあります。

株価と同様に価格変動がありますが、株や先物の価格のへ動きとは少し異なる値動きをするようです。私も数か月しか見ていませんが、不動産は実際に入居者がいるため、必ずしも株価の変動とどうような動きではなく、少し遅れたり種類によって影響を受けないものがあったりと先が読みずらいようです。

コロナ禍によるリートの動き

事務所やオフィスビル、住居、商業施設、ホテル、倉庫などの物流施設、の5つに分類した場合のそれぞれの動きについて説明します。

①事務所やオフィスビル

テレワークなどの普及により東京都内のオフィス需要が減少したため、空室率が上がっているようで、リートの価格の下落だけではなく、配当金の額も少し減っています。

会社によっては、１００％近い入居率を維持しているものもあるため、事務所やオフィス系のリートを選ぶ場合は実際の不動産の空き情報やSUMOなどの不動産情報サイトで確認しましょう。

②居住系

人が住む住宅系は、人が必ず居住するものなので、コロナ禍の影響は受けにくいようです。

しかし、①事務所同様にテレワークの普及等の影響で、家賃の高い都心部から郊外へ引っ越す人も多くなっているため、ジワジワ影響が出ているように思われます。

③商業系

コロナ禍の影響をもろに食らっているようです。

しかし、2020年10月現在では、コロナ第2派の波も落ち着いており、徐々に回復傾向にあるようです。

④ホテル

恐らく、コロナ禍の影響を一番食らっている業種ではないでしょうか。

数千円あった配当が数十円となってしまうほど、リカバリーが効かないダメージを受けたようです。

しかし、国のGo Toキャンペーンもあり、高級ホテルは回復傾向にあるようです。ただ、ビジネスホテルを多く運用している会社はすでにホテルを売却することで、存続を維持している所もあります。

狙うならリゾートホテル運用のリートもありかもしれません。

⑤倉庫などの物流

引きこもりの影響でEC需要が伸びたため、かなり業績が良いようです。

元々、倉庫系は構造が単純で内装への費用も少なく、安価に維持管理ができることから運用パフォーマンスがとても高いそうです。

また、立地も郊外で良いため、土地の価格変動への影響も少なく、安定した運用が可能だそうです。

すでに、価格が高騰しており、手遅れ感があります（笑）。

おすすめリート＆注目リート（10月2日時点）

【おすすめリート】僕も買っているリートです

①伊藤忠アドバンスロジ (3493)

名前の通り伊藤忠商事がスポンサーのリートで、８０％が物流系不動産に投資しています。

購入額と配当金との率は３．６％となっています。

②インベスコ・オフィス・Ｊリート (3298)

東京２３区を最重点地域に定め、「西新宿プライムスクエア」などオフィスビル中心に投資しています。

東京23区をメインで運用しており、買った当初から原価割れしていません。

購入額と配当金との率は５．６％となっています。

③福岡リート (8968) 

投資対象は九州が中心で、「キャナルシティ博多」などの商業施設やオフィスビルなどに投資しています。

地元が福岡なため、応援するつもりで購入しました。商業系がメインなので、今後の伸びに期待する形で運用中。

購入額と配当金との率は２．８％となっています。

【注目リート】僕が今狙っているリートです

①ユナイテッドアーバン投資 (8960) 

全国の主要都市の商業施設やオフィスビル、ホテル、住居などに分散投資する総合型のリートです。

価格（10月2日時点）と配当金との率は４．８％

②星野リゾート・リート (3287)

星野リゾートがスポンサー。リゾートホテルを運用しているリートです。

コロナ禍の影響を受けたが、完全復活している会社です。

価格（10月2日時点）と配当金との率は４．９％

③大江戸温泉リート (3472)

大江戸温泉物語グループが運営する、全国各地の温泉・温浴施設に特化したりーと。コロナ禍の影響をを受け、回復には時間がかかりそうです。

しかし、電車などでは行けない立地で、元々外国人観光客をターゲット層としていないため、復活が期待できます。

価格（10月2日時点）と配当金との率は６．１％

④それ以外については下記を参照（価格は9月中旬時点）

最後に

株式もそうですが、リートにも種類があります。バランスを意識して購入したほうが良いと思います。